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Mardi 20 janvier 2009

LE LOUEUR EN MEUBLÉE PROFESSIONNEL (LMP) SOUS LA MENACE DE LA RÉFORME DU RÉGIME INTERVENU PAR LA LOI DE FINANCE 2009

Le renforcement des obligations à respecter pour bénéficier (ou continuer à bénéficier) du statut de LMP va sans aucun doute avoir des conséquences très importantes pour une grande partie des investisseurs. Concrètement, pour la plupart d´entres eux, cette réforme signifie ni plus ni moins, la perte à court ou moyen terme de leur statut de LMP.

 

En choisissant de modifier les règles en cours de route, l´état retire aux investisseurs un avantage important qui était à l'origine de leur choix d'investir dans la location meublée.

 

 

 

Renforcement des obligations à respecter pour relever du statut de LMP

 

Désormais et cela dès 2009, les 3 conditions à respecter pour ouvrir droit au statut de LMP sont cumulatives :

 

·        L'un des membres du foyer fiscal est inscrit au RCS (ou refus du greffe le cas échéant)

 

·        Les recettes tirées de l'activité de location meublée sont supérieures à 23.000 euros TTC

 

·        Les recettes locatives brutes annuelles sont supérieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI (salaires, pensions, rentes), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

 

En pratique, un salarié qui touche un salaire net imposable supérieur aux loyers de la location meublée ne peut pas bénéficier du régime LMP.

 

C'est précisément la situation de la plupart des investisseurs LMP qui vont donc perdre le régime LMP à partir de 2009. 

 

Une période transitoire pour les immeubles acquis avant 2009

 

L´objectif de cette période est de permettre une application progressive de ce changement, mais dans les faits, le mécanisme proposé (majoration dégressive sur 10 ans des loyers pris en compte pour déterminer le montant des recettes locatives issues de la location meublée) ne pourra qu´au mieux permettre au LMP récents de garder leur statut quelques années encore.

 

Globalement, ce dispositif ne servira à rien à la très grande majorité des investisseurs. En particulier, il ne sert à rien pour ceux qui sont LMP depuis plus de 10 ans.

 

 

Les conséquences de cette réforme et les actions éventuelles à entreprendre

 

Les investisseurs qui ne respecterais plus dès 2009 les conditions d´éligibilité, sortirais du dispositif pour basculer vers le statut de loueur en meublée non professionnel (LMNP) avec les conséquences suivantes :

 

·        Les déficits issus de la location seront non imputables sur le revenu global mais seulement sur les revenus de LMNP. Les déficits seront imputables jusqu'à la dixième année suivant de constatation du déficit (au lieu de six)

 

·        L´immeuble est imposé à l´ISF car il ne constitue plus un bien professionnel

 

·        En cas de cession, la plus value est imposée selon le régime des plus values de particuliers  

 

 

Que faire face à cela ?

 

 La perte du régime LMP ne doit pas faire oublier aux investisseurs que l'essentiel de la valeur de leur investissement n'est pas lié à son régime fiscal.

La perte de l'exonération de la plus-value imposable n'est qu'un élément secondaire par rapport à la question de savoir s'il est possible de réaliser une plus-value sur ce type d'investissement.

 

Chaque investisseur doit d'abord s'interroger pour savoir comment valoriser au mieux son patrimoine. A court terme, compte tenu de l'état du marché immobilier, il convient sans doute d'attendre des jours meilleurs pour envisager une revente.

 

Même en période de crise, la location meublée peut rester une activité intéressante, compte tenu de la difficulté de trouver à se loger qui demeure pour beaucoup de personnes.

Pour plus de renseignements : info@audiatech.fr