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Jeudi 26 novembre 2009

Bailleur : la contribution du locataire aux travaux d'économie d'énergie - Mode d'emploi

Publication du décret relatif à la contribution du locataire aux travaux d'économie d'énergie
JO - 25/11/2009

 

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 dispose dans son article 119 de la possibilité pour le bailleur de récupérer sur le locataire une partie du coût des travaux d'économies d'énergie réalisés par le bailleur dans le logement ou les parties communes de l'immeuble.

 
Cette participation est ouverte aux travaux bénéficiant directement au locataire et justifiés. Un ensemble de travaux doit être réalisé ou le logement doit atteindre un niveau minimal de performance énergétique. 

Le supplément de loyer sera perçu à compter de l'achèvement des travaux et pendant 15 ans au maximum. 
Ce supplément figure sur l'avis d'échéance et la quittance de loyer. 
Son montant fixe et non révisable ne peut être supérieur à la moitié du montant des économies d'énergie estimées.

 

 

Le décret  qui en précise les modalités d’application vient de paraître :

 

Echanges avec les locataires :

 

- L'article 1 énonce que la contribution est exigible à la condition que le bailleur, son représentant ou un tiers mandaté par lui ait engagé une démarche de concertation avec le locataire portant sur le programme de travaux qu'il envisage d'entreprendre, les modalités de leur réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du logement et la contribution du locataire, notamment sa durée, au partage des économies de charges résultant de ces travaux.

 

Travaux éligibles

- L'article 3 dispose que « préalablement à la conclusion d'un nouveau bail avec un autre locataire pendant la durée de versement de la contribution mentionnée à l'article précédent, le bailleur apporte au nouveau locataire les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l'informe de son terme. »

- L'article 4 dispose que la contribution ne peut être demandée pour financer les travaux d'économie d'énergie que si :

-          les travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions d'amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné parmi une liste exhaustive

 

-          les travaux, conformes a minima aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 du code de la construction et de l'habitation, permettant d'amener la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini par un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de l'énergie.

 

Calcul de la contribution

- L'économie de charges sur laquelle est basée la contribution demandée au locataire en contrepartie des travaux d'amélioration énergétique réalisés par le bailleur est calculée par une méthode de calcul conventionnel de la consommation d'énergie résultant d'une étude thermique préalable et prenant en compte les caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, sa localisation géographique, ainsi qu'une occupation conventionnelle de celui-ci.

- La contribution peut néanmoins être fixée de manière forfaitaire si l'une au moins des conditions suivantes est remplie :

• Les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul ;
• Le bailleur ne possède pas plus de trois logements mis à bail dans l'immeuble considéré.

La méthode de calcul et le forfait, qui tient compte des caractéristiques des logements considérés, sont définis par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.

 

Contrôle des travaux

- Si le bailleur demande à son locataire une contribution basée sur un calcul de l'économie d'énergie à partir d'une méthode de calcul conventionnel, l'entreprise ayant réalisé les travaux ou le maître d'œuvre ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle lui atteste que ces derniers respectent les prescriptions de l'étude thermique préalable à la réalisation des travaux, pour atteindre la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini par l'arrêté vu précédemment. 
Si tel n'est pas le cas, une nouvelle estimation de la consommation d'énergie du bâtiment est réalisée afin d'évaluer la contribution du locataire.

- Si le bailleur demande à son locataire une contribution forfaitaire, l'entreprise ayant réalisé les travaux ou le maître d'œuvre ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle lui atteste qu'ils sont conformes aux niveaux minima à atteindre pour chaque catégorie de travaux sont précisés par l'arrêté vu précédemment.